По различным данным (БГНЕС, FIABCI) за последние 3-4 года от 200 до 300 тыс.русских стали владельцами недвижимости в Болгарии. Суммарно русские инвестиции в недвижимость Болгарии составили более 1 млрд.долларов США, и несмотря на кризис 2008 г. русские продолжают покупать. С советских времен эта страна считалась нами 15-й республикой Союза, а в дореволюционной России – Придунайской губернией Российской империи. По оценкам, максимальную доходность дает сдача жилья в горнолыжных курортах– 22,5%, в бальнеологических курортах – около 5%, в Софии – 8-10%, на морских курортах – 4-5%.
Англичане первыми открыли для себя инвестиции в рынок недвижимости Болгарии и активно покупали дома и апартаменты, однако, после кризиса 2008 г. и до сих пор отмечается непрекращающийся поток продаж. Доля русских покупок в настоящее время составляет 56% от всех сделок на рынке недвижимости Болгарии. Почему же мы продолжаем покупать?
Нас по-прежнему привлекает отдых на берегу Черного моря и теплый местный климат. Русские ценят спокойный образ жизни на окраине Европейского Союза, но прельщает то, что процесс вступления в Еврозону идет поступательными темпами, гарантируя это спокойствие. Так, в сентябре 2011 г. намечается отмена морских и воздушных границ между Болгарией и Евросоюзом. Чуть позже будут отменены и сухопутные границы, хотя по данному вопросу возникает множество разногласий, но болгарское правительство активно работает над проблемами. Некоторые послабления для болгарских граждан отмечаются и на рынке труда Евросоюза, хотя западный менталитет воспринимает их не как равных, а как прочих эмигрантов, в том числе и из-за огромного количества проблем с эмигрантами из других стран.
Таким образом, вступление в Евросоюз стало одним из факторов привлекательности недвижимости и дальнейшего роста спроса и цен. Можно вспомнить Испанию, в которой цены на недвижимость выросли на 15% за 3 месяца при вступлении в Евросоюз. Кроме того, через пару лет ожидается оформление Болгарии в зону евро, что будет давать доходность инвестиций уже в твердой валюте. Цены на недвижимость и бизнес в Болгарии доступны для российского среднего класса и за небольшие деньги гарантируется стабильность экономической системы и безопасность капитала. По этой же причине несложно создать в своем жилом комплексе «дачную» компанию.
Уровень и качество жизни в стране постепенно повышаются, чего, к сожалению, нельзя сказать о России, где в последние несколько лет качество жизни продолжает падать. В самой Болгарии очередное «русское нашествие» воспринимается двояко: старшее поколение относится довольно терпимо к «братушкам», молодое поколение, не говорящее по-русски, предпочитает видеть себя частью западного света и боится изменения местного менталитета. Все-таки 300 тыс.русских, почти постоянно проживающих в их стране, - это около 4,6% населения, что уже сопоставимо с объемом цыган, населяющих Болгарию. И хотя, мы в основном живем тут эпизодически и в сезон, все больше русских предпочитает перебираться в свое вновь купленное жилье на постоянное место жительства.
Русские, конечно же, не цыгане, и отношение к нам соответствующее, но боятся… Боятся наших денег, потому что мы двигаем цены на все товары и услуги вверх, в том числе на недвижимость. Боятся наших знаний и опыта, т.к. средний класс, который сейчас в основном покупает болгарскую недвижимость, создает повышенные требования к обслуживанию и рынку в целом, повышает уровень конкуренции. Кроме того, опасения исходят от «серо-черных» капиталов, отмывающихся при покупке недвижимости зарубежом. По некоторым данным, незаконный вывод капиталов из России зарубеж в 2010 г. и в 1 кв. 2011 г. составил около 5 трлн.рублей. Естественно, что часть этих средств оседает в том числе на рынке недвижимости Болгарии, т.к. на Болгарию, Черногорию и Испанию приходится 75% всех сделок с зарубежной недвижимостью в России. За последние 2,5 года рынок недвижимости Болгарии сильно изменился и изменения уже можно назвать характерными:
1. Рынок сильно дифференцировался по стоимости объектов в разных регионах и по развитости инфраструктуры. Цены за последние полгода в одних регионах снизились, в других подросли, кроме того, комплексы высокого качества застройки и обслуживания выделяются высокой ценой.
2. Отмечается рост покупок со стороны русских граждан в крупных приморских городах Варне и Бургасе, которые располагают хорошей инфраструктурой и позволяют там жить круглый год. 3. Часто вместе с недвижимостью покупается средней величины работающий бизнес или работающие офисные здания, что сразу дает вид на жительство и служит местным источником дохода. 4. Покупательские предпочтения сместились в сторону полностью готовых объектов с развитой инфраструктурой. Недостроенные и несданные объекты считаются объектами повышенного риска. 5. Начал развиваться сектор по постпродажному обслуживанию купленной недвижимости, а также вторичный рынок недвижимости среди иностранных граждан. Постепенно развивается инфраструктура объектов, т.к. с появлением большого количества проданной недвижимости все больше объектов не справляется с нагрузкой. Перспективы рынка недвижимости Болгарии однозначно хороши: рост цен ожидается небыстрым, но поступательным. Одним из факторов роста станет развивающаяся в мировом масштабе инфляция, а недвижимость всегда была низкорискованным инвестиционным инструментом. Кроме того, ужесточение правил строительства объектов, сокращение количества строящих компаний в период кризиса 2008 г. и постепенное уменьшение готовых предложений на рынке является мощной поддержкой ценам в течение ближайших 5-7 лет. Развитие сервисно
го обслуживания, услуг по сдаче в аренду жилья в сезон и не только, а также рост стоимости арендной платы в сезон в связи с ростом количества туристов, может принести до 7-10% годовых в валюте.
Если говорить о ценах на недвижимость в Болгарии, т овесь рынок условно можно разделить на туристическую и прибрежную городскую недвижимость (от Золотых Песков до пос. Синеморец), на туристическую горную недвижимость (в горах Родопи, Рилаи Пирин), на спа и бальнеологические курорты и на городскую недвижимость в средних и крупных городахв центральной Болгарии. При этом первичные продажи одинаковы по цене с вторичными, а строящиеся объекты на 20-30% дешевле первичной собственности в построенных объектах.
Если Вы планируете сдавать ваш апартамент в аренду, обратите внимание на компанию, осуществляющую обслуживание вашего здания. При этом стоимость аренды зависит от престижности района рекреации и комфортности помещения. В среднем отдельные апартаменты в хороших курортных зонах сдаются за 20-40 евро в сутки, но доходность от сдачи жилья естественно зависит от управления этим процессом. Дороже сдаются апартаменты в крупных городах, например, в Софии, Варнеили Бургасе, где много приезжих или в туристический сезон, или просто постоянно проживающих на съемных квартирах местных. По оценкам, максимальную доходность дает сдача жилья в горнолыжных курортах– 22,5%, в бальнеологических курортах – около 5%, в Софии – 8-10%, на морских курортах – 4-5%.
Цены на недвижимость в Болгарии в разных городах (начало 2011 года)
Покупка недвижимости с целью переездав Болгарию на ПМЖ.
Как я уже говорила, многие англичане переезжают напостоянное проживание вБолгарию и осваивают по памяти предков новые колонии. Особенно это характерно для пенсионеров, европейская пенсия которых позволяет безбедно проживать в болгарских селах. При этом англичане живут довольно обособленно, некоторые изучают болгарский язык, некоторые нет, общение с местными жителями не стремятся налаживать, предпочитают общаться на английском с ближайшими европейскими соседями.
В отличие от англичан, русские или выходцы с пространств бывшего СССР активно вживаются в местную среду, тем или иным образом встраиваются в местное общество. Чаще всего из русских на постоянное место жительства в Болгарию переселяются русские женщины, успешнои с удовольствием выходящие замуж за болгарских мужчин. Кроме того, некоторые семьи покупают недорогое жилье вБолгарии с целью переезда вэту страну на постоянное место жительства - ПМЖ, решая, зачастую неразрешимый в России, жилищный вопрос. Надо отметить, что для данной группы владельцев недвижимости вызывает определенные трудность вопрос овизовым разрешением напостоянное проживание.
К сожалению, после вступления Болгарии в Евросоюз, для россиян требуется въездная виза в Болгарию, которая при этом не дает права въезда напрочую территорию Еврозоны, т.к. Болгария не входитв Шенгенскую зону. Вопрос с визовым режимом между Россией и Евросоюзом в глобальном плане пока остается неразрешимым, но на личном уровне при желании проживания в Болгарии в принципе решается. К сожалению, простое владение любой недвижимостью не дает право ее владельцам постоянно проживать в стране, если они не являются гражданами любой другой страны Евросоюза. Основным моментом тут служит не желание обеспечивать иностранцев рабочими местамии социальными благами, что довольно рискованно для самих иммигрантов. Однако если у вас имеется возможность обеспечить себе доход, не привязываясь к месту жительства, то жизнь в Болгарии становится весьма приятной и не дорогой. Наиболее простой способ получить разрешение на постоянное место проживанияв Болгарии является открытие представительства иностранного юридического лица.
Как любая бюрократическая процедура, процедура преодоления визового режима потребует от вас денег, терпения,сил и времени. Хотя стоимостьоткрытия в принципе невысокая и бухгалтерское сопровождение бизнеса также. Регистрация юридического лица занимает не больше недели и стоит менее 100 евро с оформлением всех бумаг и открытием счета с уставным капиталом, если вы наймете адвоката в городе, не обращаясь к услугам агентства по недвижимости не сложное и не дорогое. Еще один подходящий способ получения постоянного разрешения на проживание – статус обеспеченного пенсионера. При наличии средств на счету и пенсионного удостоверения, вы сможете проводить здесьсвою пенсию неограниченное время.
Отдельно стоит сказать о покупке собственного дома и участков земли в Болгарии.Иностранные граждане не имеют права приобретать на собственное имя участки земли и стоящие на них объекты в собственность. Данное затруднение легко решается при регистрации юридического лица. Компания-продавец может помочь вам зарегистрировать болгарское юридическое лицои оформить все надлежащиеб умаги. Услуга стоит 500 евро за оформление всех бумаг, но без последующего бухгалтерского сопровождения. Стоит иметь ввиду, что приобрести право собственности можно и за гораздо меньшие деньги.
Отдельно хочется сказать про ведение бизнеса в Болгарии. Структура экономики тут такова, что все более-менее важные и интересные экономические объекты поделены между европейским, российским и местным бизнесом. Приэтом местный бизнес очень коррумпирован и тесно связанс властными структурами, поэтому ведение бизнеса на Балканах – это отдельная и сложная тема. В принципе, в нашем понимании среднего бизнеса, здесь не существует – есть крупный государственный, либо иностранный бизнес и мелкий частный. Основная проблема для бизнеса – малое количество людей, проживающих на данной территории. Большая часть населения страны сконцентрирована в столице страны – г. Софии и небольших городах центральной части страны.
Факторы долгосрочного роста цен на болгарскую недвижимость:1) Очень низкий уровень цен в настоящее время – средняя цена на квадратный метр жилья в туристической зоне –450-560 €/метр. При себестоимости строительства в 200-250€/метр, потенциал снижения еще есть, но уже не на столько интересный. Вряд ли цены опустятся ниже 400 €/метр.2) Развитие территории со стороны Евросоюза, как инфрастуктурно, так и экономически (возрождение с/х). 3) Возможное сближениеРоссии и Евросоюза в сторону отмены виз.4) Ожидаемое вступление в Шенгенскую зону и в зону евро подтолкнет цены вверх минимум в два раза. 5) Рост инфляционных процессов во всем мире, в том числе обесценение всех валют. Недвижимость, конечно же, не является наиболее доходной инвестицией, но зато, несомненно, наиболее простой и приятной. Ситуация на рынке недвижимости в настоящее времяв целом благоприятна для покупки.
Оксана Лукичева Болгария тел. в Болгарии: +359-88-796-77-84 Оксана email: ox.lukicheva@gmail.com
Члены кремлевской элиты разработали два плана на будущее по модернизации и укреплению российской экономики. Двойная программа по модернизации и приватизации должна была в большой степени опираться на западные технологии и инвестиции. Особенное значение придавалось инвестициям со стороны европейцев – главных торговых партнеров России. Однако европейский экономический кризис и российская политическая нестабильность осложнили ситуацию, снизив вероятность поступления инвестиций. В связи с этим Кремль вынужден пересматривать свои планы в соответствии с новым положением дел.
Кризис и рост политических рисков заставляют инвесторов выводить активы из России. Появляются новые и новые инструменты для вложения денег в недвижимость за рубежом.
По различным данным (БГНЕС, FIABCI) за последние 3-4 года от 200 до 300 тыс.русских стали владельцами недвижимости в Болгарии. Суммарно русские инвестиции в недвижимость Болгарии составили более 1 млрд.долларов США, и несмотря на кризис 2008 г. русские продолжают покупать. С советских времен эта страна считалась нами 15-й республикой Союза, а в дореволюционной России – Придунайской губернией Российской империи. По оценкам, максимальную доходность дает сдача жилья в горнолыжных курортах– 22,5%, в бальнеологических курортах – около 5%, в Софии – 8-10%, на морских курортах – 4-5%.
Когда собственник решает перейти от уровня «рантье» к кардинальному редевелопменту принадлежащей ему территории, то перед ним обычно встают вопросы: Сколько может стоить земельный участок? Как оценить потенциал территории, какое направление развития выбрать? Как сделать проект привлекательным активом, а владение недвижимостью максимально прибыльным? Как разработать проект, соответствующий градостроительным правилам и обеспечить его максимальную доходность?
Строительство мансард на чердаках многоквартирных домов (особенно в исторической части Санкт-Петербурга) очень перспективное дело. Небольшие инвесторы получали возможность быстро окупить вложения (строительство мансарды занимает от полугода до года и приносило 100% прибыли), а жители города получали качественные жилые помещения в исторической части города (плюс заменённые инженерные сети в доме и отсутствие протечек с крыши).
С начала отопительного сезона число письменных обращений в жилищный комитет по вопросам ремонта увеличилось в 1,7 раза, больше всего обращений по поводу протечек крыши, рассказал вчера на заседании правительства председатель Жилищного комитета Юрий Осипов.
В последние годы на российском кровельном рынке сложилась уникальная ситуация. Как в период докризисного строительного бума, так и в настоящее время, потребление кровельных материалов в частном домостроении − т.е. выбор собственно материала (технологии укладки), места его приобретения и получение базовой информации о материале − проходит фактически в отрыве от прямой рекламы производителей и поставщиков.
